Bijlage 3: Memo motivatie welstandsvrije gebieden

Inleiding In de herziene welstandsnota, d.d. 14 maart 2012, zijn een aantal gebieden aangewezen als welstandsvrij. De gebieden die in aanmerking komen voor deze categorie zijn bedrijventerreinen, campings, sportvelden en thematische in- en uitbreidingslocaties, waarbij nieuw te ontwikkelen kwaliteiten gestimuleerd worden. In onderhavige memo wordt een motivatie gegeven voor het gekozen welstandsniveau bij de gebieden die in aanmerking zouden komen voor welstandsvrij bouwen.

Uitgangspunten

Welstandsnota 14 maart 2012

Achtergrond welstandsniveaus

Welstandsniveau 1:
Dit welstandsniveau wordt door de gemeente toegekend aan structuren, gebieden en objecten, die van cruciale betekenis zijn voor het totaalbeeld van het dorp en het landschap. Ook gebieden met bijzondere cultuurhistorische, architectonische, landschappelijke of stedenbouwkundige karakteristieken kunnen niveau 1 krijgen. Dit welstandsniveau kan verder worden toegekend aan ontwikkelingsgebieden en reconstructiegebieden; daar waar nieuwe kwaliteit moet ontstaan.

Welstandsniveau 2:
Hieronder vallen gebieden, die vanuit het perspectief van de gehele gemeente geen topprioriteit hebben, maar waar wel aanleiding is om alert te blijven op de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Een stimuleringsbeleid wordt gevoerd om burgers aan te sporen mee te bouwen aan de ruimtelijke kwaliteit van hun woonomgeving. Ook gebieden die beperkte afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen verdragen, kunnen onder niveau 2 vallen.

Welstandsniveau 3:
In deze gebieden wordt een preventieve welstandsbeoordeling overbodig geacht. Hiervoor kunnen uiteenlopende redenen zijn, zoals een politieke keuze voor minder regels, op zichzelf staande gebieden die geen of nauwelijks invloed hebben op de omgeving of een experiment naar “wild wonen”. Het kan gaan om bestaande gebieden of nieuw te ontwikkelen gebieden die bijvoorbeeld in het kader van een stedenbouwkundig experiment welstandsvrij worden verklaard.

Motivatie

Bedrijventerrein/instellingen Gulpen Zuid (welstandsniveau 3).
Het bedrijventerrein is niet zichtbaar vanaf de rijksweg en door de ligging in het groen ingerichte dal, nauwelijks zichtbaar vanaf hoger gelegen gebieden, zoals de Berghemerweg. Bovendien geeft de diversiteit van de bestaande bebouwing onvoldoende houvast voor samenhangende criteria. Door vrijheid te geven aan burgers en bedrijven, kunnen nieuwe ontwikkelingen op deze locatie worden gestimuleerd. Het welstandsvrije gebied loopt maximaal tot de voet van de Gulperberg. Aandachtspunt voor de gemeente is het groen blijven inrichten van de openbare ruimte.

Bedrijventerrein Wijlre Oost (welstandsniveau 3).
Dit bedrijventerrein is gelegen langs het spoor aan de achterzijde van de kern. Niet zichtbaar vanaf de hoofdwegen. De aangrenzende woonblokken zijn niet georienteerd op dit gebied. Het heuvellandschap en het groen ingerichte spoorgebied ontnemen bovendien het zicht op deze locatie vanuit het buitengebied. De diversiteit van de bestaande bebouwing geeft onvoldoende houvast voor samenhangende criteria. Om bedrijvigheid en ontwikkelingen van dit gebied te blijven stimuleren is het aangewezen als welstandsvrij gebied.

Bierbrouwerij Brand (welstandsniveau 3).
De bierbrouwerij Brand is niet gelegen op een zichtlocatie aan de rand van de kern. Bovendien hebben de huidige schaal en vormgeving van de gebouwen weinig verband met elkaar. Ronde vormen, rechte vormen en verschillende kapvormen wisselen elkaar af. Daarbij beschikken de gebouwen over een verzameling aan toevoegingen, zoals schoorstenen, trappen en hekwerken en zijn er verschillende plaatmaterialen toegepast. Uit het totaalbeeld is geen eenduidig beeld te scheppen, waardoor vrijwel iedere uitbreiding/vervanging zal leiden tot een conflict met vooraf opgestelde criteria. De enige gemeenschappelijk factor is het consequent toepassen van de kleur wit bij recente bouw. Om verdere ontwikkeling van het gebied niet tegen te gaan, is het aangewezen als welstandsvrij gebied.

Bierbrouwerij Gulpen (welstandsniveau 1).
Bierbrouwerij Gulpener is gelegen op een zichtlocatie in de historische kern van Gulpen, te midden van de driehoek tussen de Markt, de rivier De Gulp en de Sint Petruskerk. Het historische karakter van het gebied is hierdoor niet alleen zichtbaar in de bebouwing, maar komt tevens tot uitdrukking in de openbare ruimte (bijvoorbeeld de kade rond De Gulp). Een deel van de brouwerij is gelegen in een monument. Vanwege de bijzondere plek in de kern Gulpen en om het historische karakter van het gebied te behouden, is het aangewezen als gebied met welstandsniveau 1.

Waterzuiveringsbedrijf Kapolder (welstandsniveau 3).
Terugliggend vanaf de hoofdweg Kapolder en omgeven door groen, is het waterzuiveringsbedrijf niet zichtbaar vanaf de hoofdweg of vanuit het buitengebied. Het heeft bovendien een geisoleerde ligging in het landschap.Toevoeging of vervangen van bebouwing ten behoeve van dit type functie, gaat niet ten koste van de beeldkwaliteit, waardoor het is aangewezen als welstandsvrij gebied.

Camping Osebos (welstandsniveau 2 en 3).
Deze camping is opgedeeld in twee welstandsniveaus. Het voorste gedeelte is gelegen aan een kruising van twee historische routes en daarmee beeldbepalend voor de kwaliteit van de omgeving van het historische bebouwingslint. Echter, de bestaande bebouwing vormt geen samenhang met het historische bebouwingslint, waardoor het voorste gedeelte is aangewezen als gebied met welstandsniveau 2. Het achterste gedeelte ligt terug van de hoofdweg, enigszins verscholen in het Osebos. Vervanging of nieuwbouw heeft een beperkte impact op de beeldkwaliteit van de omgeving, waardoor het achterste gedeelte is aangewezen als welstandsvrij gebied. De begrenzing tussen de twee gebieden is afkomstig uit het bestemmingsplan buitengebied.

Bungalowpark Euverem (welstandsniveau 3).
Het bungalowpark ligt aan een historisch bebouwingslint, maar door de groene inrichting en omranding, vormt het geen zichtlocatie. Verder is het een op zichzelf staand gebied met een eigen type bebouwing zonder uitzonderlijke kwaliteiten, waardoor het is aangewezen als welstandsvrij gebied.

Camping Heijenrade (welstandsniveau 1 en 3).
Deze camping is opgedeeld in twee welstandsniveaus. Het voorste gedeelte, is gelegen aan het historische lint tussen Slenaken en Epen en bevat deels historische bebouwing, waardoor het is aangewezen als gebied met welstandsniveau 1. Het achterste gedeelte ligt terug van de hoofdweg, verscholen achter het groen ingerichte landschap. Vervanging of nieuwbouw heeft een beperkte impact op de beeldkwaliteit, waardoor het achterste gedeelte is aangewezen als welstandsvrij gebied. De grens tussen de twee gebieden is kadastraal bepaald.

Camping Gulperberg (welstandsniveau 2).
Camping Gulperberg is gelegen bovenop de Gulperberg, een opvallende locatie, middenin het buitengebied. Het is een enigszins op zichzelf staand gebied, met als voornaamste kwaliteit de hoogteverschillen in het landschap. De welstandsnota stimuleert verdere ontwikkeling van de door de gemeente aangewezen bestemming, waardoor het is aangewezen als gebied met welstandsniveau 2.

Sportpark Gulpen (welstandsniveau 2).
Het sportpark is gelegen aan de Rijksweg, een zichtlocatie binnen de kern van de gemeente Gulpen, waardoor vervangende of nieuwbouw heeft invloed op de beeldkwaliteit van de kern. Gestreefd moet worden naar samenhang tussen de bebouwing op het sportpark. Daarom is het aangewezen als gebied met welstandsniveau 2.

Sportpark Overeys (welstandsniveau 3).
Het sportpark is volledig ingebed in het groen in het dalgebied van de Eyserbeek. Aan de ene zijde ligt de groene wal van het spoortraject, aan de andere zijde vormt een groene wal de scheiding met de woonwijken. De locatie is deels zichtbaar vanuit het buitengebied, maar dusdanig uit de verte dat het niet aangemerkt kan worden als zichtlocatie. Verder is het een op zichzelf staand gebied, waardoor het is aangewezen als welstandsvrij gebied.

Stacaravanstandplaats in Mechelen (welstandsniveau 3).
Dit gebied aan de Hilleshagerweg ligt aan de rand van de kern. Het groen ontneemt het zicht vanuit het buitengebied, maar het is wel zichtbaar vanuit de kom. Het wijkt dermate af van de omringende bebouwing, dat het als apart gebied is aangegeven. Het is historisch gegroeid dat op deze locatie afwijkende bouwvormen gemaakt kunnen worden. In de huidige welstandsnota wordt dit standpunt gehandhaafd, waardoor het is aangewezen als welstandsvrij gebied.

Nieuwbouwwijk Overeys-Zuid (welstandsniveau 3).
Door de gemeente is aangegeven op deze locatie eigentijdse ontwikkelingen te willen stimuleren en daarmee een nieuwe beeldkwaliteit vestigen. Nieuwbouwwijk Overeys-Zuid is aangewezen als welstandsvrij gebied.

Nieuwbouwwijk Partij-Oost (welstandsniveau 3).
Door de gemeente is aangegeven op deze locatie eigentijdse ontwikkelingen te willen stimuleren en daarmee een nieuwe beeldkwaliteit vestigen. Nieuwbouwwijk Partij-Oost is aangewezen als welstandsvrij gebied.

afdrukken